中鑫优配总资产规模28亿！新加坡巨头冲刺首单外资消费REITs，底层资产为广州和长沙商场

规模来源：柳荷投资APP下载网站：思考资本官网日期：2025-09-27 14:56:53 查看：58

（原标题：总资产规模28亿！新加坡巨头冲刺首单外资消费REITs中鑫优配，底层资产为广州和长沙商场）

本文来源：时代财经作者：陈泽旋

首单外资消费公募REITs来了。

近日，上海证券交易所披露，一只名为“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”的基础设施公募REITs项目状态更新至“已受理”。

时代财经了解到，这只公募REIT即为凯德投资近日宣布的旗下首支国内消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT。首批纳入的两个资产，分别是位于广州的区域级购物中心凯德广场·云尚（下称“广州云尚项目”）和位于长沙的社区型购物中心凯德广场·雨花亭（下称“长沙雨花亭项目”），总资产规模约为28亿元。

自2021年6月首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国公募REITs市场发展迅猛，截至4月15日，公募REITs上市数量已达60只，市场累计发行规模达1748.01亿元，全市场市值规模达1881.18亿元，其中包括6只基础资产类型为购物中心的消费设施公募REITs。

凯德商业C-REIT是首只由外资资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品。作为底层资产之一的长沙雨花亭项目是已于新加坡上市的凯德中国信托旗下资产，为配合凯德商业C-REIT的设立，凯德中国信托计划向凯德商用产业有限公司（下称“凯德商用”）的全资子公司出售长沙雨花亭项目。

长沙雨花亭项目图源：上海证券交易所披露文件

这也意味着，待交易落实和凯德商业C-REIT上市之后，长沙雨花亭项目将由境外上市的REIT转移至境内。凯德集团相关人士向时代财经回应称，“凯德中国信托的资产运营稳定，估值合理，充分满足C-REIT首发资产要求，从凯德中国信托的角度来看，出售长沙雨花亭项目可以降低零售资产的比重，符合凯德中国信托业态多元化的发展方向。”

境外REIT资产“卖回”国内中鑫优配

与长沙雨花亭项目一起作为底层资产的，还有位于广州云尚项目。两个项目的总建筑面积达到16.84万平方米，整体出租率约为97%，总规模约为28亿元。

凯德商业C-REIT相关文件申报稿显示，长沙雨花亭项目建筑面积为7.54万平方米，可租赁面积为4.33万平方米。2022年至2024年，该项目的年度营业收入（考虑租金减免，不含税）分别为7526.87万元、8221.92万元和8725.55万元，净利润分别为2176.35万元、2480.77万元和2861.51万元。

广州云尚项目建筑面积9.30万平方米，可租赁面积为4.88万平方米。2022年至2024年，该项目的年度营业收入（考虑租金减免，不含税）分别为1.55亿元、1.63亿元和1.65亿元，息税折旧摊销前利润分别为8569.70万元、8905.12万元、2256.88万元。

广州云尚项目图源：上海证券交易所披露文件

目前，广州云尚项目由凯德投资和凯德发展分别持股70%和30%；长沙雨花亭项目则是凯德中国信托旗下资产。凯德发展负责凯德集团私有化的开发业务，上市公司凯德投资则负责凯德集团的不动产投资管理业务。持有长沙雨花亭项目的凯德中国信托，亦是凯德投资旗下的其中一只上市基金。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，在新加坡上市的凯德中国信托主要面向国际投资者，而中国公募REITs主要是吸引服务国内投资者，“通过中国公募REITs，包括凯德中国信托在内的原始权益人可以回收部分资金，降低杠杆，优化资产结构，为后续投资和扩展提供资金来源”。

当前的经济环境和消费环境，为发行国内消费基础设施公募REIT提供了良好的时机，包括零售商业地产、物流设施等在内的消费基础设施与居民日常生活密切相关，具有较强的抗周期性，“在经济不确定性较高的情况下，这类资产的稳定现金流和长期收益特性更容易吸引投资者”。黄立冲指出。

自2021年6月首批9只基础设施公募REITs上市以来，国内公募REITs市场发展迅猛。开年以来国内REITs市场火热，从年初至4月15日，中证REITs全收益指数累计涨幅达10.68%，今年扩大内需、以旧换新以及提振消费政策助推了REITs市场消费板块的积极情绪。

根据中证鹏元的报告，截至4月15日，开年来累计涨幅前三的标的资产均集中在消费板块的购物中心或社区商业，其中，华夏首创奥莱REIT累计上涨38.29%、华夏大悦城商业REIT累计上涨33.21%、嘉实物美消费REIT累计上涨28.97%。

还有35个资产可冲刺国内REITs

凯德投资有意做大其在中国国内公募REITs市场的资产管理规模，“公司将支持凯德商业C-REIT和凯德中国信托的增长，为其提供未来扩募所需的优质资产储备”。

时代财经从凯德商业C-REIT相关文件申报稿了解到，未来，凯德投资的消费基础设施资产将择机注入凯德商用旗下，进一步提供储备可扩募资产。作为凯德投资的子公司，凯德商用的定位是凯德投资在华业务的核心平台，负责消费及新经济基础设施项目的投资、租赁和运营管理，其中，新经济方面的投资覆盖物流中心、产业园区、数据中心等。

截至2024年12月31日，凯德商用持有的旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超过300万平方米，分布于北京、上海在内的一线城市及强二线城市，至少包括16个购物中心。其中，凯德商用持有的消费基础设施资产规模超过800亿元，“储备可扩募资产的运营状态均较为成熟”，平均已运营年限超过11年，大部分资产近三年平均出租率超过80%。

凯德商用持有的部分消费基础设施资产情况

同期，凯德投资的资产管理规模约为1360亿新元，35%位于中国；基金资产管理规模1170亿新元，26%位于中国，7只上市基金占去700亿新元，私募基金则占去470亿新元。

凯德投资参与国内公募REITs市场的一系列行动，也间接打破了近些年市场对其抛售在华资产的猜疑。

此前，凯德方面曾在多个场合不断强调“继续深耕中国”，凯德投资在去年11月22日举行的投资者日上表示，近年来，在中国经济结构调整、凯德投资向轻资产转型的大背景下，公司在华业务也在加快转型和重新定位，包括大力发展人民币基金业务，发展基金管理平台，借此继续深化在华业务，以顺应趋势，继续推动增长。

凯德投资集团首席执行官李志勤彼时透露，自2021年以来，凯德投资共回收资本约240亿新元，其中有约110亿新元来自中国，而所回收的总资本中，约75%被注入了其私募或者上市基金中鑫优配，同时，“2021年以来，我们的中国团队成功募集了近500亿元（约92亿新元）的国内资本”。

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